Quels sont les différents types de placement immobilier ?

De nos jours, il existe de nombreux moyens pour investir dans l'immobilier, des possibilités diversifiées pour investir dans la pierre. Reste à connaître ces différentes opportunités, à estimer les avantages comme les inconvénients de chacune des solutions.

C'est l'objectif de cette page, qui vous présente les différents type de placement immobilier.

1. Acheter sa résidence principale

Sans doute l'un des meilleurs investissements que vous puissiez faire dans l'immobilier : acheter votre résidence principale. Bien sûr, cela n'est pas forcément simple, car il faut avoir la capacité de fournir un apport personnel conséquent, mais aussi de contracter un prêt bancaire. Cependant, cela vous permettra de ne pas régler des loyers chaque mois, voire de décaisser des loyers toute votre vie. Au lieu de payer une personne chaque mois pour la location de votre bien, vous allez pendant une dizaine d'années rembourser un prêt avant de devenir totalement autonome. Voici la première marche de la constitution d'un patrimoine personnel.

C’est souvent le désir lorsque l’on souhaite investir. Acheter le logement dans lequel on vit. Cela peut être une bonne solution pour beaucoup de ménages, notamment parce qu’une résidence principale présente certains avantages fiscaux.

Cependant cet investissement n’est peut être pas le meilleur pour tous. Pour que cela soit rentable il faut rester un certain nombre d’années (variable en fonction des prix d’achat et des loyers d’un logement équivalent dans votre secteur et de leur évolution dans les années à venir). Cela ne correspond donc pas à la situation de tous, parce que les déménagements pour raison professionnelle ou familiale sont de plus en plus fréquents

Dans l’idéal, il faudrait pouvoir payer sa résidence principale comptant. Ainsi, vous ne payeriez pas d’intérêts bancaires dessus, et cela deviendrait à ce moment là un simple placement financier. Dans la pratique, on a souvent besoin d’un prêt, c’est pour cela que l’on considère la résidence principale comme un passif et non un actif (cela vous coûte de l’argent mais ne vous en rapporte pas)
La résidence principale est donc un confort et une sécurité personnelle, mais ce n’est pas un investissement !
En général, cela rassure tout de même le banquier, ce n’est donc pas forcément un handicap
Veillez tout de même à ne pas trop vous endetter sur votre résidence principale, car dans ce cas, vous impactez directement votre taux d’endettement, limité en général à 33% par les banques.
Un projet intéressant peut être d’acheter un bien en RP pour lequel vous aller rajouter de la valeur (travaux d’amélioration, gros rafraîchissement, extension, etc…), d’y vivre quelques temps, puis de le revendre. Cela vous permettra de récupérer une plus-value potentiellement importante, sans payer de taxe dessus (car celle-ci est exonéré pour la résidence principale) et donc de vous constituer un bon apport pour un futur projet.

2.  L'immobilier pour de l'investissement

De nombreuses opportunités existent aujourd'hui, en France pour faire de l'investissement locatif. Votre objectif est avant tout de se constituer un patrimoine dans le but d'obtenir un complément de revenus chaque mois. Les rendements que l'on peut viser sont de l'ordre de 2-3 % pour de l'investissement à Paris contre 5 % pour de l'investissement dans une grande ville de province. Certains peuvent investir sans s'endetter, mais ce n'est généralement pas la majorité des cas.

Achat d’un logement ancien et location vide classique

La 2ème solution d’investissement immobilier la plus courante est l’achat d’un logement ancien pour le mettre en location. Vous percevez alors des loyers qui viennent rentabiliser cet achat. Il est également possible de réaliser une plus-value lorsque vous revendrez ce logement dans quelques années si l’évolution des prix de l’immobilier vous a été favorable durant cette période.

Aujourd’hui, avec des prix immobiliers qui restent élevés, il est difficile d’espérer de manière certaine réaliser une plus-value. Votre objectif est avant tout d’obtenir une bonne rentabilité locative de votre investissement. Pour vous aider à choisir où investir, retrouvez notre tableau des rendements locatifs dans 100 grandes villes en France dont les chiffres sont basés sur les prix de vente moyens de la ville et les loyers moyens auxquels sont loués ces appartements.

La rentabilité sur des biens immobiliers est en 2019 et en 2020 assez limitée sur l’ensemble des secteurs à cause des prix de vente élevés par rapport aux loyers. Cet investissement ne vous offrira donc pas forcément le meilleur rendement. Il est vrai qu’il existe des placements plus sûrs et nécessitant moins d’efforts, comme c’est le cas pour l’assurance vie. Pourtant, l’investissement immobilier locatif garde l’avantage d’être l’un des seuls placements qui peuvent se faire à crédit. Ce qui peut faire pencher votre choix sur ce type de support, surtout en ce moment avec des taux immobiliers très bas.

La location nue

C’est l’investissement immobilier « du bon père de famille ».
Idéal sur le long terme, c’est aussi souvent l’investissement le plus simple pour débuter.
Il demande peu voir pas de travail (s’il est géré par une agence).
La rentabilité est souvent assez faible, mais relativement sécurisée.
Le loyer est payé par le locataire. Lorsque le prêt est remboursé, vous avez un capital et un loyer mensuel (une rente) « à vie ».

La location meublée

C’est un investissement immobilier relativement sécurisé.
Idéal sur une stratégie à moyen / long terme.
Il demande peu de travail de gestion, mais il faudra tout de même prévoir le renouvellement et l’entretien du mobilier.
Le turn-over des locataires est généralement plus important (surtout pour les petites surfaces).

LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

Après l’investissement d’un bien dit en location vide (ou nue), il est aussi possible de louer un logement meublé. Cela signifie que c’est vous en tant que propriétaire bailleur qui allait équiper l’appartement ou la maison de manière suffisante pour que des locataires puisse y vivre (meubles, literies, nécessaires pour cuisiner, etc.).

Ce type d’immobilier locatif possède ses propres spécificités. Par exemple, le bail de location ne se fait que sur une durée d’un an et son délai de préavis est systématiquement réduit à un mois. La location meublée, c’est une fiscalité plus attractive que sur une location vide. On parle dans ce cas d’un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

LMP : Loueur en Meublé Professionnel

Pour ceux qui veulent généraliser les investissements en location meublée et en générer des revenus importants (minimum de 23 000 € de revenus fonciers de ce type par an), il existe le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Il faut pour cela remplir également d’autres conditions comme le fait que les revenus des logements meublés doivent représenter au moins 50 % des revenus de votre foyer fiscal. L’investisseur devra également s’enregistrer auprès du registre du commerce et des sociétés en qualité de LMP.

L’un des avantages de ce statut est que les biens immobiliers loués en meublé font alors partie du patrimoine professionnel et ne sont donc plus comptabilisés dans votre patrimoine en ce qui concerne l’impôt de solidarité sur la fortune, l’ISF.
La rentabilité peu être plus intéressante qu’un bien nu, surtout si le logement est mis en valeur par une belle décoration.
L’intérêt principal est de profiter des avantages fiscaux du LMNP (loueur meublé non professionnel).
Le loyer est payé par le locataire. Lorsque le prêt est remboursé, vous avez un capital + un loyer mensuel « à vie ». De plus, il est fréquent de générer un cashflow (=trésorerie) positif chaque mois.

La location courte durée ou location saisonnière

Elle est très à la mode depuis quelques années. C’est le principe de la location de vacances, comme le propose la plateforme « AIRBNB » qui en est un des acteurs les plus connus.
C’est un investissement très rentable pour l’instant, mais relativement incertain dans le temps (changement de législation, taxes supplémentaires, etc).
Il présente la possibilité de repasser sur une location meublée classique à tout moment.
IL génère un cashflow mensuel important.
Demande une bonne organisation, et cela demande un certain temps si vous gérez tout vous-même (ménage, changement de draps, check-in – check-out, etc). C’est un vrai job d’appoint, mais qui peut en valoir la chandelle.
Dans les grandes villes, c’est un moyen de générer un vrai salaire chaque mois grâce à l’immobilier.
La location saisonnière présente le double avantage, de vous créer un patrimoine et une rente sur le long terme, tout en dégageant des bénéfices importants immédiatement.

La colocation

C’est un investissement assez rentable et relativement sécurisé (plusieurs payeurs, plusieurs garants).
Il demande un peu plus de travail car plusieurs dossiers pour un même logement, turnover plus fréquent (souvent des étudiants), et des risques de vacances locatives sont plus élevé hors périodes scolaires. Mais comme il y a plusieurs colocataires, c’est assez rare que le logement soit complètement vide. Donc une sécurité tout de même.
Il permet la plupart du temps de générer un cashflow positif
Il vous faudra privilégier les villes étudiantes et les proximités des écoles.

L’immeuble de rapport

Cela permet d’acheter « au prix de gros », et moins cher car il y a moins de demande.
Il propose souvent de très bonnes rentabilités.
Vous n’aurez pas de problème avec la copropriété puisque vous êtes l’unique propriétaire, mais le jour ou il faut refaire la toiture ou la façade, vous êtes seul à financer…
C’est un investissement souvent intéressant dans les villages ou en périphérie des grandes villes.
C’est une bonne manière de développer rapidement son patrimoine, car en une seule opération vous pouvez acheter plusieurs appartements.
Cela demande tout de même une certaine expérience, et une bonne connaissance technique.
Enfin, cela permet en général de dégager un cashflow intéressant, mais attention tout de même aux frais d’entretient occasionnels.

Le parking

Vous n’avez pas assez d’argent à investir pour un studio ou un appartement plus grand ? Vous n’avez pas envie de vous embêter avec les différents tracas du propriétaire bailleur ? Privilégiez l’investissement dans des places de parking dans des endroits qui en manquent. Cela peut aussi bien être un box ou un garage.

C’est un premier achat intéressant pour se faire la main à petit budget. Le prix d’entrée est abordable même pour un étudiant (et même avec un crédit conso ou un prêt étudiant).
Cela ne demande pas ou vraiment peu d’entretien, travaux etc.
Bien qu’un turnover potentiellement plus important, ce type de contrats est facile à gérer même sans agence.
Il peut offrir de bons rendement.

Ce type de bien immobilier ne demande pas ou très peu d’entretien et se loue très facilement. Vous pouvez en acheter pour quelques milliers d’euros. Dans certaines villes, la rentabilité est assez importante sur les parkings. En plus, c’est un investissement immobilier qui est exonéré d’impôt sur la plus-value si le montant de la vente ne dépasse pas 15 000 €. Cela peut être l’idéal pour commencer: un premier investissement locatif en douceur et le début de la constitution d’un patrimoine immobilier.

Le local professionnel et commercial

Il offre de très bons rendements.
Il demande peu d’entretien (tous les travaux d’entretien et d’amélioration sont à la charge du locataire). Vous louez « des murs » uniquement.
Il représente un risque tout de même plus élevé, surtout en temps de « crise ». En cas de dépôt de bilan de la société locataire, il peut être long et difficile de récupérer vos loyers.
C ‘est un investissement intéressant pour diversifier un peu, mais non recommandé aux débutants.
On différenciera principalement les locaux commerciaux (fonds de commerces) et les bureaux. Nous avons une préférence pour ces derniers, car ils sont moins risqués, et peuvent être très rentables.

Le local industriel

C’est un secteur que nous ne connaissons pas encore assez pour vous conseiller. Nous ne le recommanderons pas aux débutants.

L’achat-Revente

Cela peut permettre de se constituer un bon apport sur un premier projet pour viser plus haut ensuite.
Dans une stratégie complète d’investissement immobilier, les banques sont en général très frileuses pour financer des achats-revente. Le principal risque étant que vous n’arriviez pas à revendre rapidement, et il faudra donc rembourser le prêt de votre poche en attendant. D’autre part, si vous  n’arrivez pas à revendre au prix escompté, vous risquez d’y laisser des plumes… En règle générale, il faut bien calculer son projet, et que le jeu en vaille la chandelle. Si cela est votre objectif, il vaut mieux dire à la banque que vous allez louer, quitte à changer d’avis entre-temps. Sinon le dossier sera beaucoup plus dur à faire passer.
Faite attention tout de même à la requalification « marchand de biens » si vous le faites à titre particulier un peu trop souvent.
Faite attention également à l’impôt sur la plus-value qui avoisine les 35% si vous le faites à titre particulier (sauf pour votre résidence principale qui en est exonérée).

Faire du déficit foncier en rénovant un logement ancien

Pour ceux qui veulent réduire leur niveau d’imposition tout en se constituant un patrimoine immobilier, il est possible d’acheter des logements vétustes qui demandent d’importants travaux de rénovation et de remise aux normes. Cela permet ainsi de faire en sorte que les frais liés à cet investissement soient beaucoup plus importants que les loyers perçus pour la location de ce bien. On parle alors d’une création d’un déficit foncier. Il pourra être déduit de vos autres revenus pour réduire vos impôts, soit l’année de la réalisation soit sur les années suivantes.

En outre, les biens à vendre avec beaucoup de travaux se vendent plus difficilement. Il sera donc possible de bien négocier votre achat. C’est un investissement intéressant pour ceux qui veulent réduire leur revenu imposable de référence et qui sont de bons bricoleurs ou ont un bon réseau d’artisan pour effectuer les travaux.

Faire de l’investissement en viager

Le viager est un système de transaction immobilière très particulier. Vous achetez un bien en ne payant qu’une soulte (une partie du prix du logement) puis en versant une rente tous les mois jusqu’à ce que les vendeurs décèdent et que ce bien immobilier vous revienne entièrement.

Cela permet au vendeur d’être sûr de pouvoir continuer à habiter son logement tout en percevant une rente mensuelle et une partie de la vente dès la signature.

Pour l’acheteur, cela permet de réaliser un investissement immobilier sur du long terme sans savoir quand est-ce que cet appartement ou cette maison sera disponible. La bonne affaire ne pourra se faire qu’en cas de décès prématuré du vendeur par rapport à une espérance de vie. Autrement dit, il faut bien être conscient des spécificités de ce type de vente immobilière.

Acheter en viager consiste à acheter un logement en versant mensuellement une rente au propriétaire, qui devient alors crédirentier et continue d’occuper le bien jusqu’à son décès. Dans cette forme d’investissement immobilier, le débirentier est la personne qui achète.

Ce type d’acquisition est très encadré par la loi.

Le principal avantage de l’achat en viager est que la totalité du prix de vente ne doit pas être versé en une seule fois à la signature de la vente mais petit à petit.

Le montant d’un achat en viager se divise en deux parts :

• Le prix de vente ou bouquet : fixé par les parties en respectant l’estimation financière du bien et un barème. Plus il est important, moins la rente sera élevée.

• Le prix de rente

N’acheter que la nue-propriété d’un bien immobilier

Pour un bien immobilier, on distingue deux catégories de personnes :

=>L’usufruitier : c’est la personne qui dispose de ce logement à sa convenance (pour se loger ou pour le louer et en tirer des revenus fonciers).

=> Le nu-propriétaire : c’est la personne qui est propriétaire de ce bien immobilier. Lui seul peut le vendre, le donner ou le détruire.

Généralement, une personne ou un ménage achète une maison ou un appartement. ils sont donc à la fois nus-propriétaires et usufruitiers. Cependant, il est également possible de n’acheter que la nue-propriété d’un bien immobilier et de laisser l’usufruit à une autre personne ou un autre ménage. Cela permet d’obtenir un logement à moindres frais.

On retrouve souvent cette pratique lors de donations. Par exemple, des parents décident de donner la nue-propriété à leur fils ou à leur fille et de conserver l’usufruit du logement dans lequel ils habitent et dont ils étaient jusqu’alors propriétaires.

Pour en savoir plus, découvrez nos explications sur la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier.

L'immobilier pour de la défiscalisation

Divers dispositifs existent à ce sujet, dont les plus connus sont l'investissement en loi Pinel, ou encore le dispositif Malraux. L'investissement en loi Pinel est un placement immobilier qui consiste à acheter du neuf pour le louer et ainsi défiscaliser. Le dispositif fonctionne sur 6, 9 ou encore 12 ans. Un investissement de 200 000€ permet de bénéficier de réductions allant jusqu'à 4 000€ par an. Il faut investir dans un programme dont la zone géographique est éligible à la loi Pinel, dont le délai d'achèvement ne dépasse pas les 30 mois, et dont le bilan énergétique respecte certaines normes.

L'investissement en loi Malraux permet une réduction d'impôts calculée sur le montant des travaux de restauration engagés. Ce montant déductible va varier selon qu'il s'agist d'un secteur sauvegardé, où 30% des travaux seront déductibles, ou bien une zone de protection du patrimoine où 22% des travaux seront déductibles. La loi Malraux en 2018 plafonne ce montant à 100 000€.

Faire de l’investissement en loi Pinel

Aujourd’hui, la majorité des appartements neufs qui sont vendus à des investisseurs le sont sous le régime de défiscalisation en vigueur au moment de la vente. Il s’agit d’offrir une réduction d’impôts aux personnes qui investissent dans un logement neuf et qui le mettent en location selon certains critères.

Dans le passé, il y avait les logements en De Robien, en Scellier ou encore en Duflot. Actuellement c’est la loi Pinel en 2020 qui est en vigueur et ce dispositif sera valable jusqu’au 31 décembre 2021. Concrètement, le ménage qui achète un appartement neuf peut déduire de ses impôts sur les revenus une partie du prix de l’achat de ce logement et cela pendant 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée d’engagement. La réduction maximale d’impôts est de 63 000 € sur 12 ans, soit 5 333 € par an.

Utiliser le régime Censi-Bouvard

Le régime Censi-Bouvard est un autre type d’investissement immobilier défiscalisé. Il cible plus particulièrement la mise en location d’un logement meublé. Il est possible d’acheter plusieurs logements de ce type la même année et de cumuler les réductions d’impôts.

En 2016, celui qui investit avec le dispositif Censi-Bouvard bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxes et de la récupération de la TVA. Par exemple, sur un appartement meublé à 100 000 € HT, l’investisseur va payer 120 000 € TTC (100 000 HT + 20 000 de TVA). Soit un total de 31 000 € (plus de 25 % de ce qu’il a payé dans ce cas).

Parmi les types de logement éligibles à ce dispositif d’investissement, on retrouve principalement les résidences étudiantes avec services ou les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées.

Un logement en Outre-Mer

Les investisseurs qui placent leur argent dans des logements situés en Outre-Mer bénéficient d’avantages fiscaux encore plus importants. On retrouve ainsi des conditions spécifiques pour un investissement en Pinel par exemple pour les départements français d’Outre-Mer.

En contre-partie de ses avantages fiscaux plus conséquents, il y a la distance géographique qui ne permet pas de se rendre sur place (ou très peu souvent). Il faut donc bien vérifier les informations que vous recevez avant de vous engager dans un investissement financier de ce type sans jamais rien voir de l’endroit ou des logements en question.

Une parcelle de forêt ou un vignoble

Certains investisseurs se sont spécialisés dans des secteurs immobiliers très spécifiques. C’est par exemple le cas d’un investissement sur des parcelles de forêt ou encore sur un vignoble.

L’usage qui peut être fait de ce type de terrain et de ce qui pousse dessus sera à étudier au cas par cas. Il y a là encore des avantages particuliers. Par exemple, la valeur de parcelle de forêt n’est pas comptabilisée entièrement dans les calculs pour l’ISF. Dans certains cas, il y a jusqu’à 75 % d’exonérations d’imposition. De quoi se constituer un patrimoine immobilier diversifié sans trop faire monter le montant imposable de son patrimoine.

L'immobilier via des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d'investissement collectif. Elles regroupent aussi bien des personnes physiques que morales dans le but d'investir dans un parc immobilier donné. Vous détenez ainsi des parts d'un ensemble, d'un groupement de biens immobiliers. L'avantage de cette solution est que vous pouvez investir un faible montant dans ce type de produit, le “ticket d'entrée” pouvant être de 5 000€. L'inconvénient de cette solution est que vous ne choisissez pas exactement dans quel bien investir, et que les frais à l'entrée ainsi qu'à la sortie peuvent dégrader considérablement votre rendement.

Enfin, un atout indéniable : vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et bénéficiez d'un risque diversifié.

On parle de pierre-papier pour les investissements réalisés dans l’immobilier à travers l’achat de parts et d’actions de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’Organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Ces dernières détiennent plusieurs biens immobiliers et font appel à des professionnels pour leur gestion. Les rendements locatifs perçus par l’investisseur sont proportionnels aux parts qu’il possède dans la société.

Pour ces deux types d’investissements, il ne faut pas négliger les frais d’entrée, les frais de gestion et les frais de sortie. Aussi, ce ne sont pas des placements sans risques. Les rendements locatifs peuvent être moindres si les biens sont inoccupés. La plus-value n’est pas non plus garantie à la revente.

On peut investir dans une SCPI directement ou via une assurance-vie. Il n’est pas possible d’acheter ou de vendre des parts de SCPI à tout moment. Il faut en effet que des parts soient disponibles à la vente ou qu’un acheteur se présente.

Les Organismes de placement collectif immobilier - OPCI

Le fonctionnement des OPCI se rapproche fortement de celui des SCPI. Il est seulement un peu plus souple. Au minimum 60% des fonds doivent être investis dans l’immobilier et 5% dans des actifs liquides.

L'immobilier via le crowdfunding immobilier

Concept récent dans l'environnement immobilier, le crowdfunding immobilier. Celui-ci permet à des particuliers de se grouper pour investir dans le monde de la pierre. Le principe est assez simple : vous participez au financement des promoteurs immobiliers, et investissez dans le programme de votre choix.

L'avantage est le “ticket d'entrée” : dès 1 000€, mais aussi les rendements proposés : entre 8% et 10%* net avant impôts selon les projets. Il est important de bien vérifier le sérieux de la plateforme avant d'investir, ainsi que la détention du statut de Conseiller en Investissement Participatif. Pour finir, ce type de placement permet un retour sur investissement assez rapide, allant de 12 à 24 mois selon les projets.

Investir dans l’immobilier avec une SCI

La Société Civile Immobilière est une structure juridique qui permet d’acheter et de gérer un bien immobilier à plusieurs (entre amis, en famille, etc.). La société est propriétaire du bien et chaque associé possède une partie de la société. Le capital est divisé entre les associés en parts sociales. Ces derniers doivent notamment désigner un gérant et définir la durée de son mandat et ses missions. Il faut être minimum 2 personnes pour créer une SCI, il n’y a pas d’obligation de nationalité et aucun capital minimum n’est requis.

Acheter en nue-propriété

Acheter en nue-propriété signifie que l’acquéreur n’est pas pleinement propriétaire du bien. Il n’en possède pas l’usufruit ni le droit d’en tirer un revenu locatif. Il ne peut donc pas l’occuper. Propriété et usufruit sont séparés, on parle alors de bien démembré. Souvent, l’usufruit est cédé pour une période donnée à un bailleur qui s’occupe de la gestion locative. A la fin de cette période, le nu-propriétaire a deux options :

·       récupérer l’usufruit et obtenir la pleine propriété

·       céder à nouveau l’usufruit au bailleur